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對(duì)于投資選址這件事,，可能很多企業(yè)家覺(jué)得是一件簡(jiǎn)單的事情,，不就是找個(gè)辦公室嗎？其實(shí)不然,，雖然看起來(lái)流程很簡(jiǎn)單,，但實(shí)際上當(dāng)你深入?yún)⑴c到選址過(guò)程中才會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一件耗時(shí)費(fèi)力的復(fù)雜工程,。

 

一、生物醫(yī)藥,、醫(yī)療器械企業(yè)投資選址四大類(lèi)型

 

從企業(yè)生命周期來(lái)看,，處于不同生命周期的企業(yè)都會(huì)有投資選址的需求。從企業(yè)發(fā)展所處的階段,，我們可以把生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械企業(yè)投資選址行為按照企業(yè)規(guī)模的維度,，劃分為四種類(lèi)型：孵化辦公室選址，小規(guī)模產(chǎn)業(yè)化租用廠房選址,，（大型）企業(yè)規(guī)?；越◤S房選址以及區(qū)域中心選址。

 

圖1：企業(yè)不同生命周期選址動(dòng)因

 

1. 孵化辦公空間選址

 

項(xiàng)目還處于創(chuàng)意早期,，團(tuán)隊(duì)由3～10人核心技術(shù)人員組成,。初創(chuàng)項(xiàng)目由于資金壓力在選址辦公預(yù)算上偏保守，結(jié)合創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)的孵化器等辦公空間性價(jià)比較高,。此外該階段項(xiàng)目發(fā)展的核心是技術(shù)研發(fā),，這類(lèi)型企業(yè)項(xiàng)目會(huì)偏好聯(lián)合高校及科研院所進(jìn)行孵化選址。

 

2. 小規(guī)模產(chǎn)業(yè)化廠房租用

 

隨著企業(yè)的發(fā)展,，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)到了可以產(chǎn)業(yè)化的階段,，前期因?yàn)榇罅垦邪l(fā)成本投入以及市場(chǎng)銷(xiāo)售處于啟動(dòng)階段，因此這個(gè)時(shí)期的企業(yè)從發(fā)展角度上考慮大多不會(huì)自建廠房,，更多的是希望通過(guò)政府產(chǎn)業(yè)園提供的標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行裝修,，以降低廠房建造成本和減少建設(shè)的時(shí)間周期。

 

這個(gè)階段的醫(yī)藥企業(yè)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品大多處于臨床I期和II期階段,，醫(yī)療器械企業(yè)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品基本處于產(chǎn)品注冊(cè)臨床申報(bào)階段,。

 

3. （大型）企業(yè)規(guī)模化自建廠房選址

 

當(dāng)企業(yè)過(guò)了第一個(gè)產(chǎn)品銷(xiāo)售啟動(dòng)階段之后,，部分企業(yè)會(huì)在其他管線上進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)業(yè)化以及擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和銷(xiāo)售規(guī)模,，因此處于這個(gè)發(fā)展階段的企業(yè)擁有一定的資金實(shí)力支撐其擴(kuò)增產(chǎn)能的需求。所以企業(yè)會(huì)有明確的擴(kuò)張自建廠房和銷(xiāo)售中心的需求,。例如,，百濟(jì)神州在廣州基地重點(diǎn)是工藝研發(fā)和專(zhuān)利創(chuàng)新，而其北京總部是藥物創(chuàng)新研發(fā)的核心基地,。

 

二,、區(qū)域中心選址關(guān)鍵要素

 

一般來(lái)說(shuō)企業(yè)的區(qū)域中心包括三種類(lèi)型：研發(fā)中心、營(yíng)銷(xiāo)中心和財(cái)務(wù)中心,。不管是哪種中心,，其實(shí)企業(yè)落地的場(chǎng)地需求相對(duì)都不大，幾百平米的辦公場(chǎng)地可以滿足大部分企業(yè)的需求，因此這一類(lèi)的選址行為企業(yè)更多地會(huì)考慮盡量在CBD區(qū)域,，這些區(qū)域交通便利,、人才集聚。

 

不同類(lèi)型的企業(yè)在不同選址階段,，其對(duì)園區(qū)的要求也基本不同,，在選擇方面會(huì)各有傾向性。但萬(wàn)變不離其宗,，對(duì)于企業(yè)而言,，要找到合適的土壤，企業(yè)才可能快速茁壯成長(zhǎng),。一次正確的企業(yè)選址,，相當(dāng)于給自己找了一塊福地，會(huì)加速企業(yè)的發(fā)展,。反之，一次失敗的選址,，可能導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展緩慢,，甚至置之死地。因此,，我們需要認(rèn)真思考,，企業(yè)在選址的時(shí)候要考慮哪些最重要的因素（土壤養(yǎng)分）。

 

根據(jù)藥選址平臺(tái)與眾多企業(yè)和園區(qū)交流的調(diào)查研究,，我們發(fā)現(xiàn),，決定企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵的選址要素包括以下幾個(gè)方面。

 

1. 區(qū)位交通

 

為什么說(shuō)區(qū)位交通是生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械企業(yè)選址考慮的第一關(guān)鍵要素呢,？其實(shí),，區(qū)位交通拆開(kāi)來(lái)看，是兩個(gè)因素,，首先是區(qū)位,，其次是交通情況。

 

區(qū)位決定未來(lái)企業(yè)所在城市大的商業(yè)環(huán)境是什么樣的,，例如如果一家企業(yè)選址在紹興,，那么他所考慮的是整個(gè)江浙滬一帶的市場(chǎng)和人才問(wèn)題。反之,，如果選址在中山,，那么更多的是考慮在珠三角一帶的影響力。所以,，區(qū)位決定企業(yè)未來(lái)所處的市場(chǎng)環(huán)境,。

 

其次是交通，今天的市場(chǎng)節(jié)奏非?？?，在江浙滬包郵區(qū),，乃至京滬線一帶的人可能都已經(jīng)習(xí)慣當(dāng)日往返的差旅節(jié)奏。如果一個(gè)地方高鐵都沒(méi)有開(kāi)通,，那這個(gè)地方的貨物流轉(zhuǎn)效率和人才流動(dòng)效率都不會(huì)很高,，如何能夠保證企業(yè)能夠高效地與外界對(duì)接資源呢？企業(yè)投資選址的時(shí)候會(huì)特別關(guān)注這個(gè)要素,。

 

區(qū)位交通的背后也包括了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本,，例如對(duì)于生產(chǎn)型的企業(yè)，如果選擇了較為偏遠(yuǎn)的地方作為生產(chǎn)基地,，可能廠房租金或者是土地成本都很低,，但是物流成本就要高很多，人才可獲得性也會(huì)明顯下降,。

 

2. 產(chǎn)業(yè)配套資源

 

生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械行業(yè)是高知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè),，早期創(chuàng)業(yè)者會(huì)高度依賴地方產(chǎn)業(yè)配套資源，例如公共實(shí)驗(yàn)平臺(tái),、臨床資源,、申報(bào)注冊(cè)資源等。

 

部分企業(yè)屬于平臺(tái)類(lèi)型的企業(yè),，本身就自帶資源,，例如CRO、CDMO類(lèi)型的企業(yè),，他們對(duì)資源的要求相對(duì)較小,，但是對(duì)人才資源一定有要求。

 

相反,，研發(fā)創(chuàng)新型企業(yè)普遍都對(duì)產(chǎn)業(yè)配套資源,，包括一些大型的實(shí)驗(yàn)設(shè)備有配套要求，因此企業(yè)在選址的時(shí)候會(huì)考慮地方是否有自己行業(yè)所需要的產(chǎn)業(yè)配套資源,，否則自建的成本非常高,，中小型企業(yè)不會(huì)考慮。最典型的資源例如廢氣,、廢液,、廢渣的處理，非專(zhuān)業(yè)園區(qū)需要企業(yè)自行處理,，這必然也會(huì)影響企業(yè)選擇決策,。如果園區(qū)有三廢集中處理措施，則會(huì)顯著降低企業(yè)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本,，增加招商引資的吸引力,。

 

3. 產(chǎn)業(yè)政策

 

基本上每家企業(yè)在投資選址的時(shí)候都會(huì)問(wèn)到當(dāng)?shù)赜惺裁礃拥漠a(chǎn)業(yè)政策和人才政策。政策對(duì)于創(chuàng)新型企業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著地方政府是否足夠重視這個(gè)產(chǎn)業(yè),，是否把這個(gè)產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè),。從政策條款也可以看出當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)是否對(duì)產(chǎn)業(yè)有足夠深的理解，否則政策內(nèi)容就不會(huì)貼合企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵里程碑,。

 

對(duì)于企業(yè)來(lái)講,，也要考慮產(chǎn)業(yè)政策是否可以兌現(xiàn)，政策已經(jīng)實(shí)行的周期,，是否有成功兌現(xiàn)的案例,，這些都是企業(yè)在考察地方政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時(shí)候會(huì)重點(diǎn)考慮的因素。在政策之外,，企業(yè)還會(huì)從政府一般公共財(cái)政預(yù)算收入的角度考慮地方政府的政策兌現(xiàn)和扶持協(xié)議履約能力,。再好的政策承諾，如果地方政府沒(méi)有好的財(cái)政收入作為支撐,，基本上也無(wú)從談起履約能力,。

 

所以，結(jié)合前面所講的區(qū)位交通和產(chǎn)業(yè)配套資源來(lái)講,，區(qū)位交通好的地方一般經(jīng)濟(jì)都不差,，因此在產(chǎn)業(yè)政策方面相對(duì)激進(jìn)；區(qū)位交通不好的地方,，由于本身經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，因此在產(chǎn)業(yè)政策方面也相對(duì)保守一些,，地方政府所出的政策也大概率是其他區(qū)域常規(guī)政策,。所以，企業(yè)在選址的時(shí)候,，根據(jù)區(qū)域位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況,，就大概可以預(yù)知得到產(chǎn)業(yè)政策支持的基本情況。

 

4. 人才供給

 

任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)人才,，尤其是生物醫(yī)藥這類(lèi)的高科技企業(yè),。一家生物醫(yī)藥企業(yè)如果在一個(gè)四五線的小縣城落地，而這個(gè)地方就連一所像樣的大學(xué)都沒(méi)有,，也不在區(qū)域的核心位置,，那么企業(yè)怎么可能招得到優(yōu)秀的人才。有的區(qū),、縣一級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū),，可能生活配套都還欠缺，這種園區(qū)可能連招聘普通工人都困難,。因此,，企業(yè)在到一個(gè)地方投資選址的時(shí)候，企業(yè)家們還會(huì)深入了解當(dāng)?shù)氐娜瞬殴┙o情況，即使當(dāng)?shù)貨](méi)有高校資源,，也得看這個(gè)地方的周邊是否有高校,，是否可以從附近的區(qū)域吸引人才，招工培養(yǎng)是否有難度,。否則,，企業(yè)建立起來(lái)的研發(fā)生產(chǎn)空間將會(huì)淪落為無(wú)人問(wèn)津的空廠房。

 

5. 生活配套

 

人終究是環(huán)境的產(chǎn)物,，工作是生活的一部分,，當(dāng)我們考慮要不要去一個(gè)地方工作的時(shí)候一定會(huì)考察這個(gè)地方的生活是否便利。從我們的調(diào)研來(lái)看,，企業(yè)家所關(guān)注的生活配套就是圍繞人的衣食住行幾個(gè)維度,，更高層的需求會(huì)包括娛樂(lè)需求。

 

當(dāng)前企業(yè)在選擇一個(gè)地方落地的時(shí)候,，要去考慮員工的用餐和交通問(wèn)題,，例如園區(qū)是否有食堂，園區(qū)周邊是否有快餐小吃店,，是否有商務(wù)招待的餐館等,，園區(qū)離生活居住區(qū)一般通勤時(shí)間有多久，是否有地鐵或者公交車(chē)可以到達(dá),。如果是大型企業(yè)的選址,，往往可能是在一個(gè)工業(yè)園區(qū)，還需要考慮員工的娛樂(lè)需求,，消費(fèi)需求,，甚至購(gòu)房需求，小孩教育需求等,。

 

6. 營(yíng)商環(huán)境

 

營(yíng)商環(huán)境聽(tīng)起來(lái)是一個(gè)很虛的指標(biāo),，但確確實(shí)實(shí)會(huì)影響到企業(yè)最終是否落地。主要體現(xiàn)在地方主政領(lǐng)導(dǎo)是否重視這個(gè)產(chǎn)業(yè),，是否對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的包容心態(tài),。一線負(fù)責(zé)對(duì)接企業(yè)的具體工作人員是否能夠與企業(yè)建立良好的溝通機(jī)制，讓企業(yè)高效地在當(dāng)?shù)剡\(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái),。

 

以前我們經(jīng)常會(huì)遇到或聽(tīng)到過(guò)一種說(shuō)法,，先把企業(yè)給吸引過(guò)來(lái)落地投資，政府承諾了很多政策條件,，但到了兌現(xiàn)的時(shí)候往往很難兌現(xiàn),，這就是典型的營(yíng)商環(huán)境和政府相關(guān)部門(mén)工作人員服務(wù)意識(shí)欠缺的典型表現(xiàn)。企業(yè)在落地投資的時(shí)候也確實(shí)會(huì)關(guān)注營(yíng)商環(huán)境及口碑,，畢竟對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),，一旦確定在當(dāng)?shù)赝顿Y,，少則是幾百萬(wàn)的資金，多則幾個(gè)億都有可能,，最終都將會(huì)影響到企業(yè)的生死存亡,。

 

深入研究企業(yè)選址決策邏輯，協(xié)助企業(yè)做出科學(xué)合理的投資選址方案,，需要建立一個(gè)系統(tǒng)的科學(xué)量化指標(biāo),，因?yàn)椴煌A段的生物醫(yī)藥企業(yè)對(duì)承載空間、產(chǎn)業(yè)資源,、政策支持等方面的需求也不盡相同,。

 

表1：選址量化指標(biāo)（參考部分）

 

以上六點(diǎn)是藥械企業(yè)在選址的時(shí)候非常關(guān)注的關(guān)鍵因素，也是地方政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要重點(diǎn)打造的招商引資競(jìng)爭(zhēng)能力,。但對(duì)于企業(yè)來(lái)講,，筆者認(rèn)為政府產(chǎn)業(yè)政策的扶持是屬于幫助企業(yè)發(fā)展壯大的錦上添花的福利，企業(yè)的生存發(fā)展還主要依賴于自身產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的發(fā)展,，通過(guò)借助社會(huì)資本和擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模獲得更大的發(fā)展空間,。政府的各種產(chǎn)業(yè)政策和人才政策，是基于企業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的基礎(chǔ)配套扶持政策?，F(xiàn)在各地政府基本上都要求企業(yè)先投入,，政府部門(mén)年末或次年再進(jìn)行補(bǔ)貼。因此企業(yè)很難提前拿到補(bǔ)貼,，更不可能指望扶持資金成為企業(yè)發(fā)展的救命錢(qián),。

 

此外，企業(yè)也需要客觀考慮,，在不同的階段對(duì)于園區(qū)的需求是不一樣的,。因此以上所說(shuō)的六大類(lèi)的考量因素在實(shí)際操作當(dāng)中也有排序上的不同，不能簡(jiǎn)單地一概而論,。如果生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械類(lèi)的企業(yè)在選址方面想要獲取更多的園區(qū)信息，可以通過(guò)藥選址平臺(tái)了解全國(guó)園區(qū)的情況,，藥選址運(yùn)營(yíng)方也可以為企業(yè)量身推薦適合企業(yè)發(fā)展的園區(qū),，歡迎與藥選址平臺(tái)溝通。